Nieruchomości - najlepszy sposób inwestowania

Jeśli myślisz o inwestycji , polegającej na tym, aby kupić grunt, podzielić go na mniejsze działki i później je odsprzedać , warto abyś zapoznał się z procedurą podziału nieruchomości.
Nie zawsze można podzielić nieruchomość tak jakby życzył sobie tego właściciel.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami narzuca właścicielom nieruchomości szereg ograniczeń.

Nie podlegają ustawie grunty przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne. Jeśli brak jest planu, to są to grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne. Warunkiem jest oznaczenie ich w operacie ewidencji gruntów jako:
-użytki rolne (R,Ł, Ps, SR)
-grunty leśne -Ls
-grunty zadrzewione i zakrzewione – Lz
-użytki kopalne i drogi, które wchodzą w skład nieruchomości rolnych i dla których nie ustalono warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Aby to sprawdzić należy wystąpić o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaświadczenie wydaje wójt gminy lub burmistrz, prezydent miasta. Jeśli brak jest planu zwracamy sie o wypis z rejestru gruntów do starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie działki.

Pozostałe grunty przeznaczone np. pod zabudowę, układ komunikacyjny, przemysł itp. muszą być dzielone wg procedur określonych w ustawie o o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to również gruntów rolnych i leśnych jeśli działki jakie mają powstać w wyniku podziału :
-mają powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha
-to nowe drogi, niebędące drogami dojazdowymi do nieruchomości rolnych.

Podstawową zasadą narzuconą przez ustawę o gospodarce nieruchomościami jest to, że podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Aby przekonać sie jakie są ustalenia planu dla naszej działki występujemy do wójta gminy lub burmistrza, prezydenta miasta o wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku opracowania planów szczegółowych otrzymamy kopię rysunku planu , na którym będą widoczne linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu i projektowane granice nowych działek.
Są to tylko ustalenia planu, jeśli chcemy wprowadzić je w życie ( tzn. podzielić sobie działkę) zlecamy wykonanie podziału firmie geodezyjnej. Geodeta uprawniony sporządzi na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wstępny projekt podziału nieruchomości. Będzie to załącznik do pisma właściciela nieruchomości, który zwraca sie do wójta gminy lub burmistrza , prezydenta miasta o wydanie opinii o zgodności proponowanego podziału z planem.
Opinię tą urząd wydaje w formie postanowienia na które, przysługuje zażalenie ( jest to odwołanie możliwe do wniesienia w terminie 7 dni od doręczenia pisma).
Jeśli opinia jest pozytywna, procedurę podziału można kontynuować.
Następnym krokiem są pomiary terenowe, w wyniku których geodeta ustala zewnętrzne granice dzielonej działki. Granice te muszą być okazane na gruncie stronom ( tj. właścicielom sąsiadujących nieruchomości) . Z czynności przyjęcia granic sporządza się protokół.
Następnie geodeta projektuje nowe działki, określa ich dokładne położenie i powierzchnię , wykonując m. in. mapę z projektem podziału i wykaz zmian gruntowych.
Dokumenty te przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego posłużą za podstawę wydania decyzji zatwierdzającej podział. Nowe działki zostaną przez geodetę trwale zestabilizowane w terenie ( np. słupkami betonowymi ) - z czynności tych także sporządza się protokół.
Kiedy decyzja zatwierdzająca podział jest już prawomocna, możemy udać sie do notariusza z kompletem dokumentów ( mapy, decyzja, tytuł własności do dzielonej działki) bądź tez wystąpić do sądu o ujawnienie podziału w księdze wieczystej.

–
Agata Szlendak
właściciel strony “Wszystko o nieruchomościach”
http://nieruchomosci1.ovh.org

W przeciągu ostatnich kilku lat odnotowano przeciętnie trzykrotny wzrost cen nieruchomości na polskim rynku. Przykładem tak szybkiego wzrostu może być Warszawa, Wrocław czy Kraków.

Ze wzrostem cen nieruchomości mamy również do czynienia w innych europejskich państwach. W krajach, w których udział zagranicznych inwestorów był znikomy (Wielka Brytania czy Szwecja), w ciągu ostatniej dekady nastąpił prawie trzykrotny wzrost cen nieruchomości.

[Read more →]

Jeśli masz zamiar nabyć działkę z myślą o budowie domu, istotną dla ciebie informacją będzie, czy upatrzona przez ciebie działka jest już wyłączona z produkcji rolnej.
Zajmę sie tu przypadkiem , kiedy w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod zabudowę.
Każda działka geodezyjna jest ujęta w państwowym rejestrze zwanym ewidencją gruntów. Operat ewidencji gruntów i budynków prowadzi właściwy dla danego terenu starosta. Np. jeśli chcesz kupić działkę w miejscowości Dąbkowo, która znajduje sie w powiecie Bory , to w Starostwie Powiatowym w Borach w wydziale geodezji dowiesz się jakie są zapisy w operacie ewidencji gruntów dotyczące interesującej cię działki. Jakie informacje o działkach zawarte są w operacie ewidencji gruntów? Numer ,powierzchnia i granice działki, oznaczenie, zasięg i powierzchnia użytku gruntowego, rodzaj klasy gruntu a także jej zasieg i powierzchnia i również tytuły własności, na podstawie których w rejestrach ewidencji gruntów został wpisany do danej działki właściciel.
[Read more →]

Nowe zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości do porządku prawnego wprowadziła nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa swoim zakresem objęła jedynie nowe nieruchomości nabyte przez podatników od 1 stycznia 2007 roku. Natomiast nieruchomości nabyte przed 1 stycznia 2007 r. będą ciągle podlegały opodatkowaniu na starych zasadach, czyli podczas sprzedaży tejże nieruchomości będzie trzeba uiścić podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek należy uiścić w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika bez wezwania podatnika do urzędu skarbowego.

[Read more →]

Jeśli wartość twojej nieruchomości wzrośnie -może czekać Cię przykra niespodzianka
-będziesz musiał zapłacić na rzecz gminy na terenie ,której posiadasz nieruchomość tzw. opłatę adiacencką.
Z opłatami adicenckimi możemy mieć do czynienia w trzech przypadkach:

Po pierwsze:
-gdy nieruchomość leży na obszarze objetym scaleniem i ponownym podziałem
na działki gruntu.Scalenie oznacza rewolucję w dotychczas istniejacym układzie granic.
Np. na pewnym obszarze mamy długie i wąskie działki,to w trakcie tej procedury można zlikwidować ten niewygodny podział i utworzyć nowe kształtne działki
o odpowiedniej proporcji boków i wydzielić nowe drogi dojazdowe.
Poprawia się więc struktura zagospodarowania terenu i wzrasta jego wartość.
O tym czy będzie przeprowadzona taka procedura decyduje Rada Gminy podejmując uchwałę. Sposób podziału na nowe działki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Każdy z właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości otrzymuje nowe działki których powierzchnia jest równa powierzchni
posiadanych przez niego do tej pory nieruchomości, pomniejszona o powierzchnię gruntu przeznaczonego na nowe drogi dojazdowe.
Osoby, które otrzymały nowe działki są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłaty zwanej adiacencką w wysokości do 50% wzrostu wartości nieruchomości.
Stawkę procentową tej opłaty gmina ustala w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.
Aby ustalić termin i sposób wniesienia opłaty adiacenckiej wójt gminy, lub burmistrz czy
prezydent miasta spisuje z osobami zainteresowanymi protokół uzgodnień.
Jeśli nie dojdzie do ugody pomiędzy gminą a właścicielami nieruchomości o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy , podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości . Wartość nieruchomości przed i po scaleniu określa rzeczoznawca majątkowy ,na podstawie operatu szacunkowego.

[Read more →]

Mówiąc nieruchomość przywołujemy w myślach konkretny obraz mieszkania, domu jednorodzinnego z działką, działki zabudowanej budynkami przemysłowymi czy po prostu jakiegoś obszaru niezabudowanego gruntu.
Nieruchomość zawsze jest związana z ziemią, nie można jej np.
zabrac i przenieść w inne miejsce. Dlatego kupowanie nieruchomości
polega na nabyciu praw do niej.
[Read more →]

Województwo śląskie jest drugim, po mazowieckim, pod względem rozwoju gospodarczego regionem w Polsce.

Potwierdzają to dane opublikowane przez Urząd Marszałkowski w Katowicach: PKB na poziomie 13,7%, stopień urbanizacji 79% przy średniej krajowej 62%, bezrobocie 11,7% (średnia krajowa 13,7%), największa w kraju gęstość zaludnienia wynosząca 392 mieszkańców na 1 km2, duża dostępność wykwalifikowanych pracowników. Od 2006 roku rośnie zdecydowanie zainteresowanie inwestorów Śląskiem, jako miejscem lokowania inwestycji o charakterze usługowym. Stąd też zwiększający się popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe. Jak podaje raport firmy Metropolis, w 2007 roku popyt znacznie przewyższył podaż, poziom pustostanów dla klasy A wynosi obecnie 2,5%, dla klasy B+ i B 16%, przy całkowitym zasobie 150 000 m2. Ceny czynszów podstawowych wzrosły o 30% w ciągu ostatnich kilku miesięcy i utrzymują się na poziomie 19 euro/m2/ m-c dla najwyższego standardu A i 12-15 euro/m2/ m-c dla B+.
[Read more →]

Ubiegłoroczny gwałtowny wzrost cen mieszkań w naj-większych miastach Polski, spowodował zmniejszenie szans na kupno własnego “M”.

Wyższa kwota kredytu wymaga przecież odpo-wiednio większej zdolności kredytowej, a ta pozostała u większości Polaków na poprzednim poziomie. Banki, nie chcąc tracić klientów, musiały więc uelastycznić warunki udzielania kredytów hipotecznych. Jednym z pod-stawowych sposobów jest wydłużenie okresu spłaty kredytu, w niektórych ban-kach nawet do 50 lat, pod warunkiem nie przekroczenia przez klienta określonego wieku. Stosowane są przy tym dodatkowe zabezpie-czenia, np.: wkład własny w wysokości 20% kwoty dla złotego lub 30% dla waluty obcej, czy też posiadanie polisy na życie. Popularne są tzw. wakacje kredytowe, w różnych wariantach - jako zawieszenie płatności jednej raty lub jej części odsetkowej raz w roku lub kumulacji przez kilka miesięcy, w przypadku chwilowych trudności.

[Read more →]

Znakomite nieruchomości inwestycyjne są wszędzie, ale musisz ich szukać - i nauczyć się je dostrzegać. Szczególnie ważne jest to w czasie, kiedy zaczynasz - po prostu niczym nie można zastąpić procesu jeżdżenia i poznawania nieruchomości.

Poznając nieruchomości, miej zawsze na uwadze kardynalną regułę: 100-10-3-1. W odniesieniu do każdej posiadłości, którą kupujesz, powinieneś wcześniej:

- obejrzeć 100
- złożyć ofertę na 10
- otrzymać akceptację 3 ofert
- kupić 1 posiadłość.

[Read more →]

“Znalezienie nieruchomości inwestycyjnej jest dopiero pierwszym krokiem. Dużo pieniędzy zarabia się i traci wskutek dobrego lub złego zarządzania nieruchomością. Jeżeli zamierzasz inwestować z powodzeniem na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć zasady zarządzania nieruchomością”.
Robert Kiyosaki

Analiza nieruchomości inwestycyjnych
Staranna analiza stanu nieruchomości - to proces sprawdzania nieruchomości przed i podczas zakupu. Analiza powinna rozpocząć się zanim złożysz ofertę zakupu, a jej szczyt przypada w okresie pomiędzy akceptacją twojej oferty a jej zamknięciem; przedział czasu jest ściśle określony.

[Read more →]